Dopiero po zawarciu przez eksmitowanego umowy najmu z gminą komornik usuwa taką osobę z bezprawnie zajmowanego mieszkania. Co ważne, zgodnie z art. 18 ustawy nielegalny lokator ma obowiązek płacić właścicielowi odszkodowanie o takiej samej wysokości jak czynsz przez cały czas bezumownego korzystania z mieszkania.

Wynajem mieszkań to opłacalny biznes. Wiele osób dorobiło się na tym fortuny. Posiadając kilka lokali w swoim portfolio, można porzucić tradycyjne zatrudnienie i żyć tylko dzięki czynszom. To jednak bardzo optymistyczna wizja, którą trudno zrealizować. Pierwszą przeszkodą jest finansowa bariera wejścia. Drugi problem to sami lokatorzy, którzy często nie uiszczają należnych opłat i nie chcą opuścić mieszkania po wygaśnięciu umowy. Czy można sobie z tym poradzić? 1. Ustawa chroni przed eksmisją na bruk 2. Najpierw wezwanie do zapłaty czynszu, a następnie powództwo o wydanie rzeczy 3. Orzeczenie o uprawnieniu do lokalu socjalnego 4. Gmina może wstrzymać usunięcie lokatora 5. Komornik nie może wyrzucić dzikiego lokatora na ulicę 6. Procedura trwa nawet kilka lat 7. Najem okazjonalny i instytucjonalny ratunkiem dla wynajmujących 8. Odszkodowanie Aby stać się rentierem, nie wystarczy po prostu kupić dowolne mieszkanie i je wynająć. Trzeba zbadać rynek, wybrać dogodną lokalizację, wyremontować nabyty lokal, znaleźć lokatora, sporządzić korzystną umowę najmu, dokonywać większych napraw. Można z pełną świadomością rzec, że to praca na cały etat. I to pełna niespodziewanych zwrotów akcji oraz trudnych do rozwiązania problemów. Często zdarza się, że najuczciwiej wyglądający najemca zaniecha płatności czynszu i nie będzie się chciał wyprowadzić. Również trudno czasami uniknąć sytuacji dramatycznych – utraty pracy czy zdrowia przez najemcę, co wyklucza i dokonywanie przez niego regularnych płatności, i dobrowolne opuszczenie chroni przed eksmisją na brukOczywiście, jako że prawo własności jest w Polsce silnie chronione, niepłacenie czynszu i zajmowanie lokalu mimo braku umowy jest bezprawne. Właściciel ma legalne instrumenty, aby takiego niesubordynowanego lokatora usunąć. Realizacja tego uprawnienia nie jest jednak taka prosta. Ustawodawca zakazuje bowiem eksmisji na bruk. W obecnym stanie prawnym nie jest ona nawet teoretycznie jednocześnie przyznające właścicielom szereg uprawnień i chroniące lokatorów znajdziemy w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Jest to akt prawny, którego normy mają charakter szczególny wobec regulacji kodeksu cywilnego. Oznacza to, że mają one pierwszeństwo w stosunku przepisów o najmie oraz o ochronie prawa wezwanie do zapłaty czynszu, a następnie powództwo o wydanie rzeczyOmawiana ustawa stanowi jasno – właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę najmu, jeśli lokator zalega z czynszem i innymi opłatami. Uprawnienie to aktualizuje się, gdy opóźnienie przekracza trzy pełne okresy płatności. Warunkiem dopuszczalności natychmiastowego rozwiązania umowy jest uprzedzenie lokatora o takim zamiarze i wyznaczenie mu dodatkowego, miesięcznego terminu na zapłatę zaległych i bieżących należności (art. 11 ust. 1 i 2 ustawy). Po bezskutecznym upływie tego okresu właściciel może wręczyć lokatorowi wypowiedzenie umowy. Najlepiej, aby zostało ono własnoręcznie podpisane i wysłane listem stosunku prawnego tworzy stan bezumownego korzystania z rzeczy. To otwiera drogę właścicielowi do sformułowania powództwa o wydanie rzeczy na podstawie art. 222 §1 Kodeksu cywilnego. Sprawa powinna być skierowana do sądu według miejsca położenia lokalu. Właściwy rzeczowo będzie sąd rejonowy, chyba że dwunastokrotność dotychczasowego czynszu najmu przekroczy 75 000 lokator nie zakwestionuje skutecznie wypowiedzenia umowy przez właściciela mieszkania, o wygranie sprawy przez tego drugiego nie powinno być trudno. Sąd rozstrzygnie więc w orzeczeniu o obowiązku opuszczenia i opróżnienia lokalu w oznaczonym terminie. Prawomocny wyrok wydany w takim postępowaniu będzie mógł zostać zaopatrzony w klauzulę wykonalności i przekazany komornikowi w celu przeprowadzenia egzekucji. Orzeczenie o uprawnieniu do lokalu socjalnegoPrzebieg procedury egzekucyjnej zależy od tego, czy w wyroku sądowym orzeczono o uprawnieniu lokatora do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Praktyczną zasadą jest raczej wydawanie w tym zakresie pozytywnych rozstrzygnięć, chyba że lokator uporczywie naruszał porządek domowy. Czyli zachowywał się w sposób niezasługujący na zdecydował się również wyliczyć przypadki, w których przyznanie lokalu socjalnego jest zasadniczo obligatoryjne. Będzie tak, gdy wyrok eksmisyjny jest wydawany wobec:kobiety w ciąży,małoletniego, osoby niepełnosprawnej w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 511, z późn. zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej,obłożnie chorego,emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,osoby posiadającej status bezrobotnego,osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze od obowiązku zapewnienia lokalu socjalnego są sytuacje, w których:osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie,powodem eksmisji jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu może wstrzymać usunięcie lokatoraKwestia przyznania lokalu socjalnego jest z pozoru irrelewantna dla właściciela mieszkania. Obowiązek podpisania nowej umowy najmu z lokatorem ciąży bowiem na gminie, która dysponuje pewnym zasobem socjalnych nieruchomości. Należy jednak zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 14 ust. 6 ustawy:Orzekając o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego łatwo się domyśleć, gmina nie jest związana skutecznymi wobec właściciela mieszkania terminami. Na ofertę dla lokatora można ze związanymi rękami czekać wręcz miesiącami. W praktyce jednak samorządy starają się kwestie te załatwiać szybko, oczywiście w miarę własnych nie może wyrzucić dzikiego lokatora na ulicęJeśli orzeczono o przyznaniu lokalu socjalnego, cała procedura kończy się wraz z podpisaniem przez niesubordynowanego lokatora nowej umowy najmu. Gdy zaś dojdzie do wydania rozstrzygnięcia przeciwnego, do akcji będzie mógł wkroczyć komornik. W pierwszej kolejności ma on obowiązek wezwania dłużnika do dobrowolnego opuszczenia zajmowanych pomieszczeń w wyznaczonym terminie. Jeśli nie przyniesie to skutku, rozpoczyna się właściwa procedura docieramy do najpoważniejszej dla wierzyciela przeszkody, którą jest generalny zakaz eksmisji na bruk. Komornik nie może usunąć dzikiego lokatora, dopóki nie zostanie wskazane miejsce, w którym może on – chociażby tymczasowo – zamieszkać. W pierwszej kolejności komornik ustala, czy dłużnik posiada tytuł prawny do innego lokalu, którym mógłby się zakwaterować. Równolegle poucza wierzyciela, że on również może wskazać zastępcze lokum. Oczywiście w praktyce na swój to nie przyniesie skutku, komornik zawiadamia gminę właściwą dla opróżnianego lokalu i zobowiązuje ją do wskazania pomieszczenia tymczasowego. Tutaj również brak jest jakichkolwiek terminów mobilizujących samorządowców. Gdy okaże się ostatecznie, że dłużnik nie może otrzymać takiego lokalu, komornik ponownie zwraca się do gminy. Tym razem zobowiązuje ją do wskazania noclegowni, schroniska albo innej tego typu placówki. To ostatni etap eksmisji, po przeprowadzeniu którego właściciel mieszkania staje się wolny od dzikiego trwa nawet kilka latJak widać, cała ta procedura jest wieloetapowa. Wynajmujący musi bowiem:wezwać niepłacącego lokatora do uiszczenia zaległego czynszu – dopiero, gdy zadłużenie przekracza 3 miesiące,wypowiedzieć umowę po upływie dodatkowego, miesięcznego terminu,złożyć do sądu pozew o wydanie rzeczy,przejść całą procedurę sądową – od złożenia powództwa do wydania wyroku przez sąd II instancji,odczekać, aż gmina zawrze z lokatorem umowę najmu lokalu socjalnego alboskierować sprawę do komornika, który najpierw wezwie lokatora do dobrowolnego opuszczenia mieszkania, następnie przeprowadzi procedurę związaną z przyznaniem pomieszczenia tymczasowego, a następnie usunie lokatora do warto jeszcze wspomnieć, zgodnie z art. 16 ustawy:Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić okazjonalny i instytucjonalny ratunkiem dla wynajmującychNie będzie więc niczym dziwnym, jeśli od chwili powstania pierwszej zaległości czynszowej do ostatecznego usunięcia lokatora miną nawet 3-4 lata. Problem ten można jednak wyeliminować, dzięki odpowiedniemu zabezpieczeniu się jeszcze przed przyjęciem lokatora. Zamiast zwykłej umowy najmu dopuszczalne jest bowiem wykreowanie stosunku najmu okazjonalnego albo instytucjonalnego, o których mowa w omawianej najmu okazjonalnego może być zawarta wyłącznie przez wynajmującego jako osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Jej czas trwania zawsze musi być oznaczony i nie dłuższy niż 10 lat. Załącznikami do takiego kontraktu są:oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu,wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia pierwszemu z dokumentów można uniknąć sprawy sądowej o wydanie rzeczy. Takie oświadczenie może być bowiem opatrzone przez sąd klauzulą wykonalności bez konieczności przeprowadzenia jakiejkolwiek rozprawy. Drugie oświadczenie pozwala z kolei na niemal natychmiastową eksmisję umowy najmu okazjonalnego możesz kupić w naszym sklepie!Umowa najmu instytucjonalnego jest z kolei dostępna wyłącznie dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się wynajmem lokali. Zawierana jest ona również na czas oznaczony, jednakże brak jest tutaj terminu granicznego (umowa zawarta na czas dłuższy niż dziesięć lat nie konwertuje się w kontrakt bezterminowy).Zgodnie z art. 19f ust. 3 ustawy:Do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19i ust. 2, oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie i w tym przypadku z takim oświadczeniem można udać się do sądu bezpośrednio po klauzulę wykonalności. Egzekucja komornicza także powinna być przeprowadzona dużo sprawniej niż przy tradycyjnej umowie do czasu skutecznej eksmisji musi więc znosić obecność niechcianego lokatora w swoim mieszkaniu. Nie oznacza to jednak, że nie przysługuje mu z tego tytułu żadne wynagrodzenie. I to niezależnie od sytuacji majątkowej, w której znalazł się dłużnik. Mówiąc w uproszczeniu, właściciel lokalu przez cały czas obecności byłego najemcy zachowuje prawo do pobierania czynszu. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy przybiera on formę odszkodowania. Na mocy z kolei ust. 2:Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania idzie o kwestię odszkodowań, warto jeszcze wspomnieć o przepisie mobilizującym gminy do realizacji obowiązku dostarczenia lokalu socjalnego. Mianowicie, niewykonanie przez samorządowców wyroku sądowego w tym zakresie powoduje powstanie po stronie właściciela roszczenia odszkodowawczego. Podstawą jest tutaj art. 417 Kodeksu cywilnego, który mówi o skutkach niezgodnego z prawem działania organów władzy publicznej. Co istotne, ustawodawca przyjął koncepcję pełnej kompensaty strat. Gmina będzie więc musiała zwrócić wynajmującemu całą sumę, którą stracił przez niemożność oddania lokalu w najem na warunkach rynkowych.
Pozbawienie najemcy energii elektrycznej przez wynajmującego po rozwiązaniu umowy najmu może jednak stanowić naruszenie posiadania. Na gruncie polskiego prawa istnieje zakaz naruszania Kto odpowiada za zapłatę zaległego czynszu? Na podstawie art. 6881 § 1 Kodeksu cywilnego „za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie”. Natomiast zgodnie z § 2 tegoż artykułu „odpowiedzialność osób, o których mowa w § 1, ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania”. Zgodnie z art. 485 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego (w skrócie „sąd wydaje nakaz zapłaty, jeżeli powód dochodzi roszczenia pieniężnego albo świadczenia innych rzeczy zamiennych, a okoliczności uzasadniające dochodzone żądanie są udowodnione dołączonym do pozwu mi. dokumentem urzędowym”. W oparciu o art. 491 § 1 „wydając nakaz zapłaty sąd orzeka, że pozwany ma w ciągu dwóch tygodni od dnia doręczenia nakazu zaspokoić roszczenie w całości wraz z kosztami albo wnieść w tym terminie zarzuty”. § 3 tegoż artykułu wskazuje, że nakaz zapłaty doręcza się stronom; pozwanemu wraz z pozwem i załącznikami. Zgodnie z art. 493 § 1 „pismo zawierające zarzuty wnosi się do sądu, który wydał nakaz zapłaty. W piśmie pozwany powinien wskazać, czy zaskarża nakaz w całości czy w części, przedstawić zarzuty, które pod rygorem ich utraty należy zgłosić przed wdaniem się w spór, oraz pozostałe zarzuty przeciwko żądaniu pozwu, a także wszystkie okoliczności faktyczne i dowody na ich potwierdzenie”. Natomiast zgodnie z § 2 tegoż artykułu „jeżeli pozew wniesiono na urzędowym formularzu, wniesienie zarzutów wymaga również zachowania tej formy″. W oparciu o art. 494 § 2 należy przyjąć, że „nakaz zapłaty, przeciwko któremu w całości lub w części nie wniesiono skutecznie zarzutów, ma skutki prawomocnego wyroku”. Na podstawie art. 496 „po przeprowadzeniu rozprawy sąd wydaje wyrok, w którym nakaz zapłaty w całości lub w części utrzymuje w mocy albo go uchyla i orzeka o żądaniu pozwu, bądź też postanowieniem uchyla nakaz zapłaty i pozew odrzuca lub postępowanie umarza”. Wyrok nakazujący opróżnienie lokalu socjalnego Zgodnie z art. 14 ust 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego „w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu”. Natomiast w ustęp 4 tego artykułu mówi, że sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec kobiet w ciąży, chyba że mogą one zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. Opierając się na przedstawionym przez Panią stanie faktycznym oraz mając na względzie przytoczone powyżej przepisy prawne, należy stwierdzić, że Pani mąż odpowiada za zobowiązania czynszowe solidarnie z innymi dorosłymi osobami zamieszkującymi lokal, za który narosło wspominane zadłużenie. Pojęcie „solidarnie” oznacza, że każdy z domowników odpowiada do kwoty 20 000 zł i właściciel może wybrać, od kogo będzie prowadził egzekucję i domagał się spłaty długu za niepłacony czynsz. Nakaz zapłaty zaległego czynszu Sama eksmisja nie powoduje jeszcze zasądzenia zapłaty kwoty zaległego czynszu (chyba że powództwo jest i o eksmisję, i o zapłatę). Co do zasady bowiem zobowiązania za zaległy czynsz dochodzone są w postępowaniu nakazowym. Nakaz zapłaty wydawany jest w oparciu o powództwo złożone na urzędowym formularzu i potwierdzone odpowiednimi dowodami zalegania z czynszem. W przypadku otrzymania takiego nakazu zapłaty, aby uwolnić się od konieczności zapłaty czynszu, należy wnieść sprzeciw w terminie zakreślonym przez sąd. Podstawą uwolnienia się od zobowiązania za czynsz jest wykazanie, że dana osoba mimo zameldowania faktycznie w danym lokalu nie mieszkała (a wiec nie miała statusu domownika). W przypadku podniesienia i udowodnienia takiego zarzutu Pani mąż byłby zwolniony od ponoszenia opłat czynszowych za okres faktycznego niezamieszkiwania w lokalu Nakaz ten bowiem (jeżeli nie wniesiono co do niego zaskarżenia) ma status wyroku sadowego i co za tym idzie – nadaje się do wykonania w postępowaniu egzekucyjnym. Samo nieodpowiadanie na nakaz zapłaty nie może skutkować uwolnieniem od odpowiedzialności za zobowiązania czynszowe, nawet gdy faktycznie dana osoba nie zamieszkuje pod danym adresem (i jest np. tylko tam zameldowana). Spoczywa bowiem na niej obowiązek wykazania, iż mimo zameldowania nie przebywa pod określonym adresem. Eksmisja kobiety w ciąży Siostra męża, o ile nie jest w stanie zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas zamieszkiwany, ze względu na swoją ciążę otrzyma uprawnienie do lokalu socjalnego i jej eksmisja zostanie wstrzymana do czasu przyznania przez gminę takiego lokalu. Co do Pani męża i jego ojca to wydaje się, że nie zachodzą przesłanki obligatoryjnego orzekania o lokalu socjalnym – zostaną wiec eksmitowani bez takiego uprawnienia. Eksmisja będzie miała taki skutek, że za dotychczasowe zobowiązania, które narosły do momentu wyrokowania, odpowiedzialni będą Pani mąż, jego ojciec i siostra męża. Po eksmisji za zapłatę comiesięcznego odszkodowania odpowiedzialna będzie już tylko osoba, której wstrzymano eksmisję. Nadmieniam, że jeżeli któreś ze zobowiązanych pokryje dług ponad swój „udział”, będzie miało w stosunku do pozostałych dłużników roszczenie regresowe o zwrot wydatków ponad swoją część długu. Czy żona będzie odpowiadała za zobowiązania męża sprzed zawarcia małżeństwa? Co do ewentualnej odpowiedzialności Pani za zobowiązania męża, to uspokajając Panią, można stwierdzić, że nie ma takiej prawnej możliwości, aby odpowiadała Pani za zobowiązania męża sprzed małżeństwa (małżonkowie solidarnie odpowiadają za zaciągnięte przez jednego zobowiązania, o ile przeznaczone one zostały na zaspokojenie wspólnych potrzeb rodziny). Odpowiada on bowiem za nie ze swojego majątku odrębnego i z tej części majątku wspólnego, która w przypadku podziału przypadłaby jemu (np. z pobranego wynagrodzenia, nagród w pracy itp.). Oczywiście można dobrowolnie uregulować zasądzona kwotę i nie angażować komornika do postępowania. Prawdopodobnie jednak wierzyciel nie zgodzi się na to, aby każdy z dłużników odpowiadał tylko za cześć długu, gdyż solidarność zobowiązania lepiej go zabezpiecza, ponieważ może żądać całości świadczenia od każdego z dłużników (świadczenie całości przez jednego dłużnika zwalnia pozostałych ze zobowiązania). Dodam jeszcze, że opłata od pozwu o eksmisję wynosi 200 zł, należy się jeszcze liczyć z kosztami zastępstwa procesowego drugiej strony, kosztami dojazdu ewentualnych świadków na rozprawę sądową – nie jest więc możliwe stwierdzenie, ile wyniosą koszty postępowania (na pewno nie mniej niż 200 zł). Tak jak już napisałem, pozew o eksmisję nie jest tożsamy z powództwem o zapłatę zaległego czynszu – jeśli chodzi o czynsz, to główny lokator może próbować jeszcze umówić się z właścicielem lokalu co do rozłożenia zaległości na raty. Natomiast sąd w ewentualnym postępowaniu o zapłatę może rozłożyć zaległość na raty według swojego uznania. Za zobowiązania lokatorzy odpowiadają solidarnie – tzn. nie można powiedzieć, że po zapłaceniu połowy jest się zwolnionym z zapłaty reszty. Dopiero po spłaceniu całości długu każdy z dłużników będzie wolny od obciążeń. Oczywiście ciężarna siostra męża, mimo że otrzyma lokal socjalny, w dalszym ciągu będzie odpowiadała za powstałe zadłużenie razem z ojcem i Pani mężem. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online . Co mi grozi za niepłacenie czynszu w mieszkaniu własnościowym? Dłużnika mogą spotkać konsekwencje takie jak: postępowanie sądowe i egzekucja komornicza, eksmisja z mieszkania, przymusowa sprzedaż mieszkania dłużnika w drodze licytacji celem pokrycia długów. Kiedy trzeba zapłacić za mieszkanie?

Jeśli jesteś wynajmującym, a najemca zalega ci z czynszem, możesz wypowiedzieć mu umowę najmu. Zwłoka w zapłacie czynszu wiąże się także z innymi skutkami jak możliwość naliczenia odsetek i dochodzenia wierzytelności przed sądem. W niniejszym artykule skupie się jednak na opisaniu samej procedury wypowiedzenia umowy w tej konkretnej sytuacji. W niniejszym artykule zajmę się najmem lokalu przeznaczonego na potrzeby mieszkaniowe. Taki najem jest uregulowany przepisami Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepisy uniemożliwiają wypowiedzenie takiej umowy najmu bez zaistnienia wskazanych w ustawie przyczyn. Stąd wynajmujący, chcąc zakończyć umowę z najemcą, która stała się dla niego obciążeniem, powinien znać przepisy regulujące najem. Są to przepisy w dużej części bezwzględnie obowiązujące, których nie można zmienić umową, co najwyżej na korzyść najemcy (tzw. przepisy semiimperatywne). Niniejszy artykuł nie dotyczy najmu lokali na potrzeby użytkowe, czy najmów komercyjnych. W tych przypadkach zasady wypowiedzenia różnią się, a przepisy nie chronią w tak znaczny sposób najemcy. Zabezpieczenia. Warto zawczasu zabezpieczyć się przed możliwością niepłacenia czynszu. Umowa najmu nie musi być zawarta na czas nieoznaczony. Może być zawierana na czas oznaczony, na krótkie terminy, po których będzie musiała być przedłużona. Można zawrzeć umowę najmu w formie najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, co znacznie ułatwi wyegzekwowanie eksmisji. Można także pobrać od najemcy kaucję. Negocjacje i rozwiązanie za porozumieniem stron. Przepisy w większej mierze chronią najemców. Wynajmujący powinni zastanowić się zatem, czy nie ma jeszcze szansy na porozumienie z najemcą w sprawie rozwiązania umowy najmu i wyprowadzki. Nawet istotne ustępstwo ze strony wynajmującego (np. co do ustalenia zakończenia najmu lub umorzenia części długu) może spowodować, że wyprowadzka najemcy nastąpi szybciej i w bardziej przyjaznej i zgodnej atmosferze. Co jednak zrobić, jeśli żadne rozmowy nie pomogą? Terminy płatności czynszu Pierwszym elementem niezbędnym do ustalenia, czy jest już możliwe wypowiedzenie umowy najmu, jest ustalenie, kiedy powstała zaległości oraz ile ona wynosi. Zasady te powinny być określone w umowie najmu. Trzeba zatem spojrzeć do umowy i ustalić terminy wymagalności, czyli ostateczne terminy na zapłatę czynszu i innych opłat. W razie braku takich postanowień w umowie czynsz powinien być płacony co miesiąc, z góry, do 10 dnia każdego miesiąca. Termin ten dotyczy umów najmu na czas nieoznaczony lub oznaczony powyżej jednego miesiąca. Zwłoka Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania jest możliwe tylko w przypadku popadnięcia przez najemcę w zwłokę, a nie zwykłe opóźnienie. Zwłoka oznacza opóźnienie, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność. Definicja ta wynika z art. 476 Kodeksu cywilnego. Warto jednak zaznaczyć, że w przepisie tym chodzi tylko o odpowiedzialność za opóźnienie, a nie za brak środków finansowych w ogóle. Najemca nie może się zatem powoływać na złą sytuację majątkową, zwolnienie z pracy, potrzebę przeznaczenia pieniędzy na leczenie itp. Z kolei niespodziewana ciężka choroba i pobyt najemcy w szpitalu w ciężkim stanie w momencie terminu płatności czynszu nie spowoduje zwłoki. Tym samym nie da podstaw do podjęcia procedury wypowiedzenia umowy najmu. W takiej sytuacji najemca powinien dokonać płatności tytułem czynszu z odsetkami niezwłocznie po wyjściu ze szpitala. Ewentualnie powinien to zrobić po poprawie stanu zdrowia, jeśli ma obiektywną możliwość zapłaty poprzez dokonanie przelewu lub w inny sposób. Okres zwłoki Wynajmujący (czyli zazwyczaj właściciel) może wypowiedzieć umowę najmu, jeśli najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu co najmniej za 3 pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. W takiej sytuacji wypowiedzenie może nastąpić nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Oznacza to, że musi upłynąć trzeci termin płatności, aby było możliwe uprzedzenie najemcy na piśmie z wyznaczeniem dodatkowego terminu, a następnie wypowiedzenie umowy najmu. Oczywiście możliwość wypowiedzenia w powyższy sposób dotyczy także takiej sytuacji, w której najemca płaci co miesiąc tylko część czynszu, ale jego zaległości odpowiadają już w sumie kwocie czynszu za 3 pełne okresy płatności. Rodzaje zaległości Czy zaległości uprawniające do rozpoczęcia procedury wypowiedzenia umowy najmu odnoszą się tylko do czynszu, czy także do opłat niezależnych od właściciela? Wśród prawników nie ma jednolitego stanowiska. Mowa tu o opłatach sprecyzowanych w umowie najmu osobno, w przypadku których wynajmujący pełni funkcje pośrednika. Są to np. za wodę i ścieki, energię elektryczną, gaz. Użyte sformułowanie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów „inne opłaty” dotyczy bowiem przede wszystkim odpowiednika czynszu w przypadku wypowiedzenia umowy z innych, podobnych stosunków prawnych jak najem. Z tych przyczyn, o ile to możliwe, dla bezpieczeństwa skuteczności wypowiedzenia, zalecałbym zaczekanie aż zaległości z samego czynszu przekroczą trzykrotność miesięcznej kwoty czynszu. Aktualizacja! Od 21 kwietnia 2019 roku sprecyzowano przepisy. Obecnie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów brzmi: „jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności”. Uprzedzenie na piśmie Aby wypowiedzenie umowy było skuteczne i w przypadku braku wyprowadzki najemcy można było dochodzić jego eksmisji przed sądem, konieczne jest uprzedzenie lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia mu dodatkowego, miesięcznego terminu. Uprzedzenie powinno być wręczone najemcy po upływie czasu, gdy najemca będzie już w zwłoce z zapłatą czynszu za 3 miesięcy (np. minie trzeci z kolei termin płatności, a jeśli najemca płaci nieregularnie lub w niepełnej wysokości zobacz uwagi w rozdziale „Okres zwłoki”). Jeśli najemca nie przyjmie uprzedzenia (nie pokwituje odbioru własnoręcznym podpisem), sugeruję wysłać je pocztą z potwierdzeniem odbioru. Następnie należy zaczekać miesiąc od daty na odbiorze lub od ostatniego dnia, w którym mógł odebrać awizowaną przesyłkę. Niektórzy prawnicy uważają, że jest możliwe skierowanie do najemcy wspomnianego pisma już po upływie dwóch pełnych okresów płatności. Przy takiej interpretacji brak zapłaty zaległości po upływie kolejnego, trzeciego już miesiąca będzie umożliwiał wynajmującego dokonanie wypowiedzenia. Redakcja art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów niestety nie pomaga w jednolitej interpretacji: Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator: (…) 2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, (…) Nie zamierzam głębiej wnikać w ten problem. Być może będzie to tematem odrębnego wpisu. Jeśli zależy jednak Państwu, aby skuteczność wypowiedzenia nie została zakwestionowana przez Sąd, sugeruję wybrać dłuższą drogę. W drodze indywidualnych porad prawnych mogę wyjaśnić, jak można przyspieszyć procedurę, aby wszystko odbyło się w granicach prawa i zminimalizować wszelkie niekorzystne dla wynajmującego ryzyka związane z niejasnością przepisów prawnych. Wypowiedzenie Dopiero po upływie dodatkowego terminu miesięcznego od odebrania przez najemcę pisma będzie można dokonać wypowiedzenia umowy najmu. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Jeśli najemca nie przyjmie wypowiedzenia (nie pokwituje odbioru własnoręcznym podpisem), sugeruję wysłać je pocztą za potwierdzeniem odbioru. Wypowiedzenie może nastąpić nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Oznacza to, że niezależnie czy dłużnik odbierze pismo np. 1 czy 28 lutego, musi upłynąć pełny kalendarzowy miesiąc. Ostatnim dniem najmu jest w tym przypadku 31 marca. Jeśli najemca nie odbierze (awizo), za dzień odbioru przyjmujemy ostatni dzień, w którym mógł odebrać przesyłkę (najczęściej 14 dzień po awizowaniu). A zatem, dopiero mając pokwitowanie odbioru lub zwróconą przesyłkę po awizowaniu na prawidłowy adres najemcy, możemy legalnie i skutecznie żądać od najemcy opróżnienia i opuszczenia lokalu do końca kolejnego miesiąca kalendarzowego. Sąd i komornik Co zrobić, jeśli mimo skutecznego rozwiązania umowy najmu na skutek wypowiedzenia, najemca dalej nie opuści mieszkania? Żądanie opróżnienia i opuszczenia przez najemcę mieszkania może być dochodzone przed sądem (sprawa o eksmisję). Sąd oprócz tytułu prawnego wynajmującego do lokalu (np. własności), prawidłowości wypowiedzenia, będzie badał także uprawnienie najemcy do otrzymania lokalu socjalnego. Jeśli najemca nie wyprowadzi się z lokalu mimo prawomocnego wyroku sądowego (niezaskarżonego lub po oddalonej apelacji), można zwrócić się o pomoc do komornika. Dopiero komornik sądowy jest uprawniony do zastosowania wobec najemcy środków, aby przymusowo odebrać lokal. Nawet w przypadku eksmisji bez orzeczonego prawa do lokalu socjalnego postępowanie egzekucyjne może trwać długo. Komornik będzie czekał przynajmniej 6 miesięcy na przyznanie przez gminę lokalu tymczasowego, zanim wyznaczy termin eksmisji. Ten nie może przypaść na okres zimowy (w przypadku eksmisji do noclegowni). Pomoc adwokata lub radcy prawnego Eksmisje sądowe i egzekucyjne toczą się długo. Wiążą się z różnego rodzaju problemami, jak zaskarżanie przez dłużników różnych czynności, paraliżowanie postępowań na różny sposób. Inne problemy to np. pozostawione rzeczy dłużnika, zdewastowanie lokalu, niewywiązywanie się gminy z udostępnianiem lokali socjalnych i tymczasowych oraz związana z tym szkoda. Z tych wszystkich przyczyn sugeruję skorzystanie z wykwalifikowanej pomocy prawnej w postaci adwokata lub radcy prawnego. Prawnik ustali stan prawny, podpowie o wszystkich możliwościach, które można zastosować. Może sporządzić wezwania, które pomogą przekonać najemcę do spłaty zadłużenia. Wreszcie pomoże w postępowaniu przed sądem i komornikiem.

9) Należy podpisać tylko w przypadku, gdy jest więcej niż jeden najemca mieszkania, a wniosek o dopłaty do czynszu składa jeden z nich. OBJAŚNIENIA. 1. Wniosek należy wypełnić w języku polskim, uzupełniając wszystkie wymagane rubryki. 2. Wniosek należy wypełnić czytelnie pismem maszynowym, komputerowo lub odręcznie drukowanymi
Eksmisja lokatora z mieszkania to najczęściej masa piętrzących się problemów czyli najzwyczajniej w świecie – droga przez mękę. Aby procedura eksmisyjna została pomyślnie przeprowadzona, wymaga spełnienia wielu formalnych i zgodnych z prawem warunków. Eksmisja w świetle prawa Przez pojęcie eksmisji lokatora należy rozumieć szereg czynności mających na celu usunięcie z lokalu osoby, która nie jest uprawniona do jego zajmowania. Podstawą prawną do wszczęcia czynności egzekucyjnych jest art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, który mówi, iż właściciel danej rzeczy może żądać jej zwrotu od osoby, która zajmuje ją w sposób bezprawny. Roszczenie eksmisji powstaje zatem w sytuacji, gdy jedną ze stron jest podmiot faktycznie zajmujący lokal bez tytułu prawnego oraz bez chęci dobrowolnego jego opuszczenia, natomiast drugą – podmiot, który posiada prawo do władania danym lokalem. Eksmisja najemcy jest najpoważniejszą konsekwencją zadłużenia mieszkania, nie stosowania się do określonych norm społecznych oraz przepisów prawa. Może stanowić jedno z najboleśniejszych doświadczeń życiowych, dlatego warto zapoznać się z poniższymi informacjami. Zakończenie najmu Aby wypowiedzenie najmu przez właściciela było skuteczne, pierwszą czynnością jaką musi dokonać jest wypowiedzenie zawarte w formie pisemnej. Nie ma tego obowiązku, gdy umowa najmu mieszkania uległa rozwiązaniu, np. na skutek upływu okresu czasu na jaki została zawarta. Jeżeli lokator nie opuści mieszkania i nie opróżni go, właściciel jest wówczas uprawniony do podjęcia kolejnych kroków. Nawet jeśli lokator przebywa w naszym lokalu bezprawnie nie mamy prawa wyrzucić go sami. Musimy uzyskać wyrok eksmisyjny. Mało tego, jeśli sąd przyzna mu lokal socjalny to nie możemy go usunąć aż do czasu, gdy ten od gminy dany lokal uzyska. Cała procedura może trwać nawet kilka lat. Procedura eksmisji Najczęściej procedura eksmisji lokatora bezprawnie okupującego lokal musi rozpocząć się na sali sądowej. Warunkiem przeprowadzenia eksmisji przez komornika jest jedynie prawomocny wyrok sądu nakazujący opuszczenie lokalu. Pozew taki składa się w sądzie, w okręgu którego miejsce zamieszkania ma pozwany, czyli tzw. dziki lokator. Kolejnym krokiem to skierowanie sprawy do komornika, który na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu wykonuje nakaz eksmisji najemcy. Może usunąć mieszkańca w terminie wskazanym w wezwaniu do opuszczenia danego lokalu. Jest to jednak możliwe pod warunkiem, że osoba eksmitowana posiada prawo do innego lokalu, w którym może zamieszkać. W przypadku braku takiego tytułu komornik może wykonać eksmisję najemcy dopiero wtedy, gdy właściwa gmina na jego wniosek, wskaże zastępcze pomieszczenie, na co ta ma 6 miesięcy. Jeżeli termin zostanie przekroczony, komornik może umieścić eksmitowanego do schroniska, noclegowni lub innej placówki wskazanej przez gminę. Warto zaznaczyć, że sąd nie może jednak odmówić prawa do lokalu socjalnego kobietom w ciąży, małoletnim, osobom niepełnosprawnym bądź ubezwłasnowolnionym, a także ich opiekunom wspólnie z nimi zamieszkującym, osobom ciężko chorym, emerytom oraz rencistom, którzy spełniają kryteria do korzystania z pomocy społecznej czy osobom posiadającym status bezrobotnych. WAŻNE Miejscem zamieszkania jest miejscowość, w której osoba przebywa z zamiarem stałego pobytu. W pozwie należy wskazać miejsce zamieszkania, a nie miejsce zameldowania. Przesłanki do eksmisji Należy pamiętać, że polskie ustawodawstwo szczegółowo określa kwestie ochrony praw lokatorów, które znaleźć można w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Brak tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego, jest najczęstszą przyczyną eksmisji lokatora. Jego utrata może nastąpić w przypadku: Lokalu wynajmowanego lub użyczonego, gdy: nastąpiło wypowiedzenie umowy najmu bądź użyczenia, upłynął okres najmu, nastąpiła śmierć głównego najemcy, natomiast osoby, które z nim zajmowały lokal nie mogą wstąpić w stosunek najmu. Lokalu zajętego samowolnie gdy: zajęcie lokalu nastąpiło bez zgody właściciela. Przysługującego spółdzielczego prawa lokatorskiego do lokalu mieszkalnego, gdy: nastąpiło ustanie członkostwa w spółdzielni, spółdzielnia podjęła uchwałę o wygaśnięciu lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, co może nastąpić w sytuacji zalegania lokatora z opłatami na rzecz spółdzielni, nagannego zachowania lokatora, niedopełnienia formalności, unieważnienia małżeństwa bądź orzeczenia o rozwodzie lokatorów, śmierci lokatora. Przysługującego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gdy: nastąpiła sprzedaż prawa do lokalu na skutek sprzedaży dobrowolnej lub nakazanej przez sąd w przypadku zaległości czynszowych bądź nagannego oraz uciążliwego dla osób, które zamieszkują inne lokale budynku, zachowania lokatora jak również w wyniku wszczęcia egzekucji komorniczej stosowana jest przemoc wobec osoby wspólnie zamieszkującej lokal (egzekucja lokatora na tej podstawie nie jest równoznaczna z utratą tytułu prawnego do lokalu, lecz wiąże się z czasowym ograniczeniem korzystania z lokalu przez osobę wobec której wszczęto postępowanie) następuje rozbiór lub remont budynku (eksmisja z lokalu może być również przeprowadzona na skutek konieczności dokonania prac rozbiórkowych bądź remontowych w przypadku których niezbędne jest opuszczenie lokalu, lecz lokator nie chce opuścić go dobrowolnie. W takiej sytuacji właściciel lokalu ma obowiązek zapewnić eksmitowanemu lokatorowi lokal zamienny). Niepłacenie czynszu lub awantury lokatora nie uprawniają właściciela do wyrzucenia kogoś takiego z mieszkania. Zanim złożymy pozew o eksmisję z powodu niepłacenia czynszu, lokator musi zalegać za co najmniej trzy pełne okresy. Mało tego, należy najpierw wezwać go do zapłaty, wyznaczając dodatkowy miesięczny termin. Po dokonaniu powyższych czynności, jeżeli lokator w dalszym ciągu nie opuści lokalu, wówczas możemy składać pozew o eksmisję. Eksmisja „na bruk”? Eksmisji nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca włącznie. Ochroną w tym okresie objęte są osoby, którym nie wskazano lokalu tymczasowego. Jednakże od każdej zasady są wyjątki, tj.: przemoc w rodzinie, wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo zajęcie lokalu bez tytułu prawnego. Jeżeli w wyroku nie orzeczono o uprawnieniu do lokalu socjalnego osoby eksmitowanej lub jeżeli właściciel bądź gmina nie wskazały tymczasowego lokalu dla tej osoby, komornik nie przeprowadzi eksmisji. Obowiązuje bowiem zasada „braku eksmisji na bruk”. Należy podkreślić, że niedostarczenie lokalu mieszkalnego przez gminę rodzi po jej stronie odpowiedzialność odszkodowawczą. Odszkodowanie dla właściciela Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać na rzecz właściciela lokalu odszkodowanie. Odpowiada ono wysokości czynszu, jaki właściciel lokalu mógłby otrzymać z tytułu umowy najmu. Jeżeli odszkodowanie to nie pokrywa poniesionych przez właściciela strat, może on żądać od lokatora odszkodowania uzupełniającego. Właściciel lokalu i osoba zajmująca lokal mogą dojść do porozumienia co do wysokości odszkodowania, ale ze względu na spór między lokatorem, a właścicielem wysokość tę w praktyce prawie zawsze określa się w postępowaniu sądowym. Trzeba zwrócić uwagę na to, że inaczej wygląda sytuacja, gdy osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego jest uprawniona do lokalu socjalnego. Osoby te jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im lokalu, opłacają tylko odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Reasumując – o ile oczywiste jest, że prawa lokatorów nie są wystarczająco chronione, o tyle prawa właścicieli istnieją jedynie do tego stopnia, do którego najemca zachowuje się fair. Należy być ostrożnym przed wprowadzeniem kogoś do mieszkania, żeby nie musieć wiązać się z daną osobą w batalii sądowej na długie lata. Warto wspomnieć, że niesamowicie pomocna w walce z dzikim lokatorem będzie aplikacja do zarządzaniem najmem – Rentumi. Pozwala ona rozwiązać problemy z opóźnionymi płatnościami. Pierwszym krokiem jest wiadomość SMS. Najemca nie zapłacił za czynsz? Zostanie wówczas poinformowany o przeterminowanej płatności. Otrzyma wiadomość SMS. Możliwe też będzie naliczanie karnych opłat za takie powiadomienia, np. 5 zł/SMS. Dzięki temu w następnym miesiącu najemca po otrzymaniu komunikatu o należnej zapłacie bezzwłocznie opłaci czynsz. Jeśli wystąpią dalsze problemy z windykacją – sprawa zostanie szybko skierowana do firmy windykacyjnej. Umowa najmu mieszkania PDF / Umowa najmu pokoju PDF
Przedmiotem mojego zapytania jest sprawa sądowa o niepłacenie czynszu.Mieszkam w mieszkaniu po rodzicach, którzy zmarli w 2016 r. zrzekłam się spadku po nich, ale spółdzielnia mieszkaniowa pozwoliła mi zostać w tym mieszkaniu, od tego czasu zadłużyłam mieszkanie z powodu problemów finansowych, mój mąż był jedynym żywicielem rodziny, mamy również 2 dzieci. Co zrobić, gdy lokator naszego mieszkania zalega z czynszem, ale nie chce się wyprowadzić? W takim przypadku prawo zezwala na jego eksmisję. Ale to dość spory problem, który zazwyczaj wymaga dobrej znajomości przepisów i czasu. Kiedy można eksmitować z mieszkania własnościowego? Eksmisja lokatora z mieszkania własnościowego to procedura niełatwa. Prawo dokładnie wskazuje przyczyny, z powodu których niechcianego lokatora można w ten sposób pozbyć się ze swojego mieszkania. Kiedy eksmitować lokatora z mieszkania własnościowego? Z powodu braku tytułu prawnego do lokalu, czyli np.: gdy wypowiedziana została lub wygasła umowa najmu, gdy lokator zajął nasze mieszkanie samowolnie, gdy z jakichś przyczyn utracone zostało spółdzielcze prawo mieszkaniowe. Co zrobić gdy najemca nie płaci czynszu? Wówczas również możliwa jest eksmisja, ale zaległości muszą wynosić przynajmniej 3 miesiące. Eksmisja z mieszkania własnościowego jest możliwa, gdy mieszkanie to zostało przez komornika zlicytowane na rzecz długów – w ten sposób też tracimy tytuł prawny. Inne powody? rażące i uporczywe naruszanie obowiązującego porządku domowego – w tym przypadku o eksmisję nawet w stosunku do właściciela mieszkania wnieść może wspólnota mieszkaniowa. Wniosek o eksmisję zgłosić może też współlokator, jeśli osoba, której ma to dotyczyć zachowuje się tak, że dalsze wspólne mieszkanie nie jest możliwe. Powodem do eksmisji może być też stosowanie tzw. przemocy domowej czy przemocy w rodzinie wobec pozostałych lokatorów. Czy spółdzielnia może eksmitować z mieszkania własnościowego? Może, jeżeli tylko prawo spółdzielcze do mieszkania zostało przez spółdzielnie odebrane, np. w wyniku zaległości czynszowych, rażącego łamania regulaminu spółdzielni lub niewłaściwego zachowania lokatora. W końcu powodem eksmisji może być konieczność przeprowadzenia rozbiórki lub remontu budynku, a lokator nie chce się dobrowolnie wynieść gdzie indziej. Eksmisja – podstawa prawna Ogólnie przyjmuje się, że podstawą do eksmisji jest art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego: „Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą”. Ale w innych ustawach można doszukać się kolejnych, bardziej szczegółowych przepisów dotyczących możliwości wnioskowania o eksmisję. Przepisy takie znajdują się w ustawie o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie czy w ustawie o ochronie praw lokatorów. Ustawa ta oraz kodeks cywilny określają też prawa lokatora w wynajmowanym mieszkaniu. Warto wspomnieć, że możliwa jest eksmisja z mieszkania własnościowego osoby zameldowanej, ponieważ zameldowanie nie ma w sprawach o eksmisję żadnego znaczenia. Wniosek o eksmisję – co musisz wiedzieć? W rzeczywistości prawniczej, to co potocznie nazywa się wnioskiem o eksmisję, jest tak naprawdę pozwem o eksmisję. Podstawą do przeprowadzania eksmisji komorniczej będzie prawomocne orzeczenie sądu zasądzający nakaz eksmisji. Jeśli sąd je wydał, to właściciel mieszkania musi złożyć wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności. Kiedy sąd ją nada, można zgłosić się do komornika, który przeprowadzi nakaz opuszczenia lokalu, a eksmisja zostanie przeprowadzona, jeśli lokator nie zastosuje się do tego nakazu. Opłata za złożenie pozwu to 200 zł. Jak napisać wniosek o eksmisję z mieszkania? Wniosek o eksmisję należy umieścić w pozwie. Pozew o eksmisję z lokalu mieszkalnego powinien zawierać oznaczenie sądu i stron, czyli pozywającego i pozwanego; wartość przedmiotu sporu; oznaczenie żądania – w przypadku eksmisji to np. nakaz opuszczenia lokalu; uzasadnienie tego żądania, np. ze względu na niepłacenie czynszu; wskazanie dowodów oraz załączniki. Pozew o eksmisję należy podpisać i złożyć w dwóch egzemplarzach w sądzie. Profesjonalną wiedzę jak napisać wniosek o eksmisje z mieszkania mają prawnicy z Kancelarii Śledczej. Gdzie złożyć wniosek o eksmisję? W tym przypadku pozew z wnioskiem o eksmisję lokatora składamy do sądu właściwego ze względu na miejsce zamieszkania pozwanego, czyli w praktyce miejsce, z którego chcemy pozywanego eksmitować. Ile trwa eksmisja z mieszkania? To ile trwa postępowanie eksmisyjne zależy od wielu czynników, przede wszystkim od zawiłości sprawy, od tego czy wszystkie dokumenty zostały złożone poprawnie, a wniosek o eksmisję dobrze uargumentowany. Wpływ na to ile trwa sprawa o eksmisję zależy także od dostępności sądów. Kolejna sprawą, która wpływa na to, ile trwa postępowanie eksmisyjne jest to, czy sąd w wyroku o eksmisji nadał eksmitowanemu uprawnienie do lokalu socjalnego. Jeśli gmina nie dysponuje takimi lokalami, co bardzo częste, wówczas postępowanie może się wydłużyć. A wobec zakazu eksmisji na bruk, nawet w przypadku, gdy sąd takiego prawa nie nadał, ale eksmitowany nie ma gdzie się podziać, gmina powinna znaleźć lokal tymczasowy, co też może potrwać. Wydłużyć sprawę o eksmisje może też tzw. okres ochronny – od 1 listopada do 31 marca nie można eksmitować, jeśli nie został wskazany dla takiej osoby inny lokal. Ile trwa sama eksmisja z mieszkania zależy od tego czy eksmitowany stawia w jakieś formie opór czy też dobrowolnie współpracuje z komornikiem. Pomoc w procedurze eksmisji Aby dokonać skutecznej eksmisji z mieszkania własnościowego niechcianego lokatora warto zwrócić się do prawnika. Sprawy o eksmisję są zwykle skomplikowane, często wymagają wiele pracy i dobrej znajomości szerokiej gamy przepisów prawa oraz wyjątków od reguł generalnych. Każdy przypadek jest też indywidualny, dlatego trudno je porównać czy znaleźć odpowiedź w internecie. Z drugiej strony są osoby eksmitowane, które także mogą szukać pomocy, nie tylko prawników, ale również stowarzyszeń ochrony lokatorów, które czasami w ostateczności eksmisje blokują siłą. Eksmisja z mieszkania to procedura skomplikowana. Poprawny wniosek o eksmisję sporządzić trudno, a jeszcze trudniej połapać się we wszystkich zagadnieniach prawnych. Aby skutecznie eksmitować niechcianego lokatora lepiej skorzystać z pomocy prawnika i uzbroić się w cierpliwość. Opłata za wniesienie pozwu o eksmisję wynosi 200 zł. W treści pozwu należy szczegółowo opisać swoje żądanie (nakazanie opuszczenia, opróżnienia oraz wydania lokalu) oraz je uzasadnić. Do pisma, należy również dołączyć inne niezbędne dla rozpoznania sprawy dokumenty np. umowę najmu, wypowiedzenie, korespondencję z najemcą. Oczywiście, nie tak od razu. Ściąganie długu zwykle zaczyna się od upomnienia, a nawet kilku. Spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa informuje cię na piśmie o kwocie zaległości (w tym karnych odsetek za zwłokę) i domaga się uregulowania należności. Jeśli dalej nie płacisz, twój dług rośnie, a wraz z nim rosną i odsetki. Nie lekceważ ich, bo zarówno wspólnota, jak i spółdzielnia mogą uchwalić je w dowolnej wysokości - np. 100 proc. rocznie. Kolejny krok jaki wykona zarząd wspólnoty albo spółdzielni, żeby wyegzekwować należne pieniądze, to złożenie do sądu wniosku o zasądzenie należności i wyznaczenie komornika, a on może np. potrącić ci dług z pensji. Możesz trafić do sądu Jeśli w dalszym ciągu nie regulujesz długu, wierzyciel (gmina, spółdzielnia, wspólnota, prywatny właściciel) może wystąpić do sądu o eksmisję. Jeśli sąd wyda nakaz eksmisji, do twoich drzwi może zapukać komornik. Najpierw poprosi cię o dobrowolne opuszczenie mieszkania. Jeśli się nie zgodzisz, może usunąć cię siłą z pomocą straży miejskiej lub policji. Kto nie trafi na bruk Na szczęście do eksmisji dochodzi tylko w ostateczności. A jeśli już, to nie zawsze trafiasz na bruk. Ustawa o ochronie praw lokatorów zakazuje wyrzucania : kobiet w ciąży, dzieci, niepełnosprawnych, ubezwłasnowolnionych i ich opiekunów, obłożnie chorych, emerytów i rencistów korzystających z pomocy społecznej oraz bezrobotnych. Gmina musi zapewnić takim lokatorom mieszkanie socjalne. Jesteś też chroniony w okresie od 1 listopada do 31 marca, bo w tym czasie nie wolno nikogo eksmitować na bruk. Kiedy grozi ci eksmisja Spółdzielnia mieszkaniowa, której nie płacisz czynszu też nie pozbędzie się ciebie z mieszkania tak łatwo. Najpierw musi skreślić cię z listy członków spółdzielni. A taką decyzję może podjąć tylko rada nadzorcza albo walne zgromadzenie, ale... dopiero po wysłuchaniu twoich racji. Masz więc szansę przekonać spółdzielnię, że twoje kłopoty są przejściowe i postarasz się spłacić zadłużenie albo poprosić o rozłożenie go na raty. Zawsze możesz też się odwołać od decyzji o wykluczeniu ze spółdzielni. Jeśli członkostwa pozbawiła cię rada nadzorcza - do walnego zgromadzenia lub też pamiętać, że komornik nie może nikogo eksmitować do czasu, aż wierzyciel lub gmina zapewnią eksmitowanemu dach nad głową, czyli tzw. pomieszczenie tymczasowe. Powinno ono spełniać określone warunki – musi mieć odpowiednią powierzchnię (co najmniej 5 m kw. na osobę) i znajdować się w tej samej miejscowości lub pobliskiej. . 210 249 160 152 336 195 395 316

eksmisja z mieszkania za niepłacenie czynszu